ساخت ویلای ارزان

با توجه به شرایط اقلیمی و آب و هوایی شمال ایران، از گذشته دور، طراحی و ساخت ویلا در شمال کشور مورد توجه اکثر مردم بوده است. همیشه مردم به دنبال راهی بوده و هستند تا بتوانند با کمترین هزینه از بهترین کیفیت بهره ببرند .

امکان ساخت ویلا در شمال با انواع مصالح ساختمانی وجود دارد اما چون ویلاهای شمالی را معمولا در مناطق آب و هوایی شرجی کنار ساحل و یا مناطق کوهستانی می سازند باید از مصالحی استفاده شود که علاوه بر سبک بودن و سهولت در ساخت بتواند مقاومت بالایی داشته باشد و در برابر سرما، گرما و رطوبت نیز عایق و مقاوم باشند .

متاسفانه در صنعت ساخت و ساز در شمال کشور، بعضی از سازندگان ویلا به دنبال افزایش بیش از حد سود خود می باشند و برای رسیدن به سودهای کلان، ترفند هایی به کار می برند که  منجر به کاهش قیمت و صد البته کاهش " کیفیت ساختمان " می گردد. اگر سری به بازار املاک و یا سایت های فروش ویلا بزنید تعداد بسیار زیادی از این نوع " ویلای ارزان " را مشاهده خواهید کرد. اگر تخصصی در امر " ساخت ویلا " ندارید ما یک راهکار ساده به شما ارائه می کنیم و آن این است که خودتان قیمت واقعی هر ویلا را محاسبه کنید و ببینید که آیا قیمت ویلا واقعی و درست است یا خیر؟. اگر قیمت خیلی بیشتر از محاسبه شما باشد، که قطعا از خرید ویلا صرف نظر می کنید اما اگر قیمت فروش ویلا که توسط املاک اعلام شده کمتر از قیمت محاسبه شده شما بود مطمئن باشید که کاسه ای زیر نیم کاسه است و شما با یک ویلای بی کیفیت مواجه اید که اگر تصمیم به خرید آن ویلا بگیرید در واقع پولتان را هدر داده اید. و اما

نحوه محاسبه قیمت واقعی ویلا 

قیمت ویلا از 3 بخش اصلی زیر تشکیل شده است:

الف) قیمت زمین
قیمت زمین مسکونی داخل بافت دارای انشعابات آب و برق و گاز را در ارزانترین منطقه، از قرار متری 250 هزار تومان فرض کنید البته بهتر است قیمت زمین داخل بافت (شهرکی و غیر شهرکی) را  حداقل از دو یا سه مشاوراملاکی که ویلا در آن منطقه ساخته شده است استعلام کنید.

ب) هزینه ساخت بنا
هزینه ساخت بنا را در ارزانترین نوع مصالح، با قیمت امروز بازار حداقل متری یک میلیون فرض کنید.

ج) سود سازنده و مالک
سود سازنده ویلای "با انصاف و درست کارو قانع "را حداقل 15 تا 20 درصد فرض کنید.

برای روشن شدن موضوع مثالی می زنم.

مثال: ویلا فلت معمولی (ساده یک طبقه) با 200 متر زمین و 80 متر بنا

قیمت کل زمین: 200 متر ضربدر 250 هزار تومان = 50 میلیون تومان
قیمت ساخت بنا: 80 متر ضربدر 1000000 تومان = 80 میلیون تومان
جمع ارزش زمین + هزینه ساخت بنا: 130 میلیون تومان
سود سازنده و مالک: 15 درصد = 19.5 یا 20 میلیون تومان
جمع کل =  150 میلیون تومان

البته قیمت ویلا یک قسمت دیگر هم دارد که در بالا آورده نشده است که عبارت است از کمسیونی که سازنده ویلا باید به مشاور املاک بدهد تا مشاور املاک ویلا را برایش بفروشد که مبلغ این بخش بستگی به انصاف مشاور املاک دارد مبالغ5، 10 ، 20، 50 میلیون و یا بیشتر در این مورد مشاهده شده است.

بنابراین طبق مفروضات بالا، قیمت ویلای فوق(با احتساب کمسیون مشاور املاک) در کمترین حالت و با کمترین سود سازنده ویلا حدود160 تا 170میلیون تومان برآورد می شود.

اما سوال اصلی اینجاست که چطور سازنده ویلا در شمال ویلای ارزان می سازد؟

ویلا‌سازی در شمال به دو روش انجام می‌شود: شخصی‌سازی و بساز و بفروش. در روش بساز بفروش، تعدادی از سازندگان ویلا ، از ترفندهایی استفاده می‌کند تا قیمت تمام شده وبلا  ارزان دربیاید. این تلاش برای کمتر کردن هزینه ها فقط و فقط به کیفیت ویلا ضربه می‌زند. مشکل بزرگی که این ساختمان‌ها دارند، از جنبه فنی است. گاهی مثلا از سنگ درجه سه و کاشی و سرامیک درجه سه  استفاده می‌شود که نتیجه‌اش ساختمان درجه چندم به لحاظ ظاهری است اما مشکل اکثر ویلاهای ارزان شمال مشکل فنی و سازه‌ایی است؛ یعنی اساس انتقال نیرو در سازه رعایت نمی‌شود. ملاحظات دینامیکی و استاتیکی در سازه رعایت نمی‌شود.به عنوان مثال ستون‌هایی که وجودشان در ویلا ضروری است در برخی از این ویلاهای ارزان خبری ازشان نیست و یا اگر هم در ظاهر ستونی وجود دارد قطعا نمی توان گفت که میلگرد موردنیاز یا تیرآهن صحیح برای ستون کار شده است.چون از ظاهر بیرونی یک ستون به هیچ وجه نمی توان گفت که آیا میلگرد داخلش کافی است یا خیر. مگر اینکه تست های تخصصی سازه انجام شود. 

سازندگان این ویلاها ترفندهای مختلفی به کار می‌برند تا قیمت تمام شده ویلاها بسیار ارزان باشد: سازندگان برای اینکه ستون در ساختمان را اجرا نکنند و یا از میلگرد یا تیرآهن کمتری در سقف استفاده کنند مثل خانه‌های سنتی، قطر دیوار را زیاد می‌کنند که همین مسئله باعث سنگین شدن ویلا شده به نشست ساختمان منجر می‌شود. ویلا در روزهای اول بعد از ساخت و هنگام خرید و فروش بسیار زیباست اما در بازه زمانی کوتاه بر اثر نشست، تبدیل به یک خرابه می‌شود. این امکان وجود دارد که با وزش یک باد، سقف ساختمان تخریب شود؛ چون به اصطلاح قوطی‌ها سربندی که در سقف کار شده است قطرشان کم است و ضعیف هستند. به دلیل عدم وجود فنداسیون و پایه‌ریزی نامناسب و گاهی اجرای غلطپی‌ها، یک زلزله و یا سیل کوچک می‌تواند به ساختمان آسیب جدی وارد کند.

مردم به دلیل عدم آگاهی از شرایط ساخت این ویلا‌ها اقدام به خریداری می‌کنند اما نمی‌دانند چه تبعات وحشتناکی در انتظار آنهاست.

علت دیگر قیمت پایین این ویلاها را ساخت و ساز در زمین‌های غیر مجاز می‌داند: بعضی از این ویلاها در زمین‌هایی ساخته می‌شود که کاربری آن کشاورزی و زراعی است یا در مناطقی قرار دارد که ساخت و ساز در آن ممنوع است و طبیعت را در معرض خطر قرار می‌دهد و از این جهت آسیبی چند منظوره به بار می‌آید. اکثر این ویلاها مهندس ناظر ندارند که مورد تایید نظام مهندسی باشد همچنین تاییدیه های شهرداری را هم ندارند و معمولا گرفتن مجوز آب و برق برای این ویلاها با ایجاد روابط و سازوکارهای غیر‌قانونی و پارتی بازی است یا از طریق همسایه‌هاست که فرد با پرداخت پول به همسایه‌ها که در بافت مجاز قرار دارند از آب و برق آنها استفاده می‌کنند یا به اسم آنها کنتور می‌گیرند.طول عمر این ویلاها سه الی چهار سال است بعد از این مدت ساختمان نشست می‌‌کند و حتی یک فرد غیرکارشناس متوجه می‌شود که ساختمان در حال تخریب است.

وقتی از سازه و اسکلت یک ساختمان زده شود مثلا ویلایی که دوازده شاخه میلگرد نیاز دارد با شش شاخه ساخته می‌شود، کاملا مشخص است که قیمت ویلا پایین می‌آید و حتی قیمت ساخت به نصف می رسد. کار دیگری که برای ارزان شدن قیمت ویلا انجام می شود این است که از سرامیک و کابینت و بقیه وسایل داخلی ویلا زده می شود! مشتری‌ها نمی‌دانند در پی، ستون ها، تیر و  شناژ ساختمان چه خبر است حتی متخصصان سازه هم از ظاهر یک ویلای ساخته شده نمی توانند تشخیص دهند که آیا اصول نظام مهندسی در سازه ویلا  رعایت شده است یا خیر ؟

با این اوصاف نتیجه میگیریم که "همیشه راه فرار برای سازنده ویلا باز است" پس دوستان عزیز خیلی دقت کنید و مواظب باشید. همه ما انسان و اشرف مخلوقات هستیم بهتر است هوای یکدیگر را بیشتر داشته باشیم. وظیفه خود دانستم این مقاله را جهت راهنمایی شما عزیزان در سایتم قرار دهم و اینک شما مختارید که برای زندگیتان تصمیم بگیرید. کمی تامل و تفکر کرده و سپس تصمیم گیری نمایید.

"بهترین ها را برای خود و خانوادهیتان بخواهید چون شما سزاوار بهترین ها هستید"



تاریخ : چهارشنبه 31 مرداد 1397 | 08:54 ب.ظ | نویسنده : حسین مبشری | نظرات
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


  • ایران اسکوتر